ΜΕΡΟΣ Α΄ — ΑΙΤΙΟΛΟΓΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

Ι. ΓΕΝΙΚΟ ΜΕΡΟΣ

Α. Το πρόβλημα που καλείται να αντιμετωπίσει η ρύθμιση

Το ισχύον δίκαιο της οριζόντιας ιδιοκτησίας στηρίζεται στον ν. 3741/1929 και στα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ, νομοθετήματα που διαμορφώθηκαν σε εποχή θεμελιωδώς διαφορετική από τη σημερινή. Η διαχείριση της πολυκατοικίας νοήθηκε ως έργο μεμονωμένου φυσικού προσώπου, με περιορισμένα τεχνικά και οργανωτικά μέσα, οι δε σχέσεις του διαχειριστή με τους συνιδιοκτήτες ερμηνεύονται κατ’ αναλογία προς τη σύμβαση εντολής (άρθρα 713 επ. ΑΚ), με κεντρική την υποχρέωση λογοδοσίας του άρθρου 303 ΑΚ.

Το πλαίσιο αυτό εμφανίζει σήμερα σοβαρά κενά. Πρώτον, δεν αναγνωρίζει θεσμικά την επαγγελματική διαχείριση από νομικά πρόσωπα, μολονότι αυτή αποτελεί την επικρατούσα πρακτική στα αστικά κέντρα. Δεύτερον, η νομιμοποίηση της διαχείρισης για την είσπραξη κοινοχρήστων και την εκπροσώπηση της συνιδιοκτησίας παραμένει πηγή διαρκούς δικαστικής αβεβαιότητας. Τρίτον, λείπουν αποτελεσματικά και ταχέα εργαλεία είσπραξης, με αποτέλεσμα το βάρος της μη πληρωμής να μετακυλίεται στους συνεπείς συνιδιοκτήτες. Τέταρτον, το πλαίσιο αγνοεί τις σύγχρονες απαιτήσεις τεχνικής ασφάλειας (στατικότητα, πυροπροστασία, προσβασιμότητα), ενεργειακής μετάβασης και ψηφιακής διαφάνειας. Πέμπτον, δεν προβλέπει λύσεις για διαδεδομένα πρακτικά προβλήματα, όπως η διόρθωση της κατανομής δαπανών μετά από τακτοποιήσεις, οι οριζόντιες ιδιοκτησίες αγνώστου ιδιοκτήτη, ή η βραχυχρόνια μίσθωση.

Β. Οι στόχοι και η βασική επιλογή

Η βασική νομοθετική επιλογή είναι μια εξισορροπημένη ανταλλαγή: η Πολιτεία αναγνωρίζει διευρυμένες εξουσίες αποκλειστικά σε φορείς που παρέχουν αυξημένες εγγυήσεις. Οι διευρυμένες εκ του νόμου εξουσίες απονέμονται μόνο στις Πιστοποιημένες Διαχειρίστριες Εταιρείες (ΠΔΕ), οι οποίες εγγράφονται σε δημόσιο Μητρώο και τηρούν αυστηρές προδιαγραφές κεφαλαιακής επάρκειας, ασφάλισης, διαχωρισμού χρημάτων πελατείας, πιστοποιημένης ποιότητας και ψηφιακής ιχνηλασιμότητας. Παράλληλα, το σχέδιο συστήνει Μητρώο Ακινήτων, εισάγει τεχνικές, ενεργειακές και ψηφιακές υποχρεώσεις, εκσυγχρονίζει τη λειτουργία της Γενικής Συνέλευσης και ρυθμίζει ειδικές καταστάσεις.

Καθ’ όλη τη διάρθρωση διατηρείται ως θεμέλιος λίθος η κυριαρχία της Γενικής Συνέλευσης: οι διευρυμένες εξουσίες ασκούνται εντός εγκεκριμένου προϋπολογισμού και κανονισμού, υπόκεινται σε ανάκληση, ενώ κάθε επαχθές μέτρο κατά μεμονωμένου ιδιοκτήτη προϋποθέτει δικαστική άδεια.

Γ. Συνταγματική και ενωσιακή συμβατότητα

Η ρύθμιση σέβεται το άρθρο 17 του Συντάγματος και το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ. Δεν αφαιρεί εξουσίες από τους συνιδιοκτήτες· αντιθέτως, τους παρέχει τη δυνατότητα να τις ασκούν μέσω πιστοποιημένου φορέα υπό αυξημένες εγγυήσεις. Τα μέτρα υψηλότερης έντασης (άρθρα 20 και 22) διέρχονται υποχρεωτικά από δικαστικό έλεγχο, τηρούν την αρχή της αναλογικότητας (άρθρο 25 παρ. 1 Συντ.) και προβλέπουν παρακατάθεση του καθαρού προϊόντος υπέρ του θιγόμενου, ώστε να μη συντελείται αποστέρηση της περιουσιακής αξίας. Το σχέδιο σέβεται επίσης τον Καν. (ΕΕ) 2016/679 και τον ν. 4624/2019 ως προς τη διαλειτουργικότητα των μητρώων.

Δ. Συστηματική διάρθρωση

Το σχέδιο διαρθρώνεται σε εννέα κεφάλαια: ορισμοί (Α’), Μητρώο ΠΔΕ (Β’), Μητρώο Ακινήτων (Γ’), εξουσίες ΠΔΕ (Δ’), αναγκαστική είσπραξη και ευθύνη (Ε’), τεχνική/ενεργειακή διαχείριση και χρήση (ΣΤ’), διακυβέρνηση και έλεγχοι (Ζ’), τροποποιούμενες διατάξεις (Η’), και αναλογική εφαρμογή/μεταβατικές/τελικές (Θ’).

ΙΙ. ΚΑΤ’ ΑΡΘΡΟ ΑΝΑΛΥΣΗ

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α’ — Σκοπός, αντικείμενο, ορισμοί

Επί του άρθρου 1 (Σκοπός). Αποτυπώνει τη ratio του νόμου: εκσυγχρονισμός της διαχείρισης μέσω θεσμικής αναγνώρισης της επαγγελματικής διαχείρισης, δημόσιων μητρώων διαφάνειας, τεχνικής–ενεργειακής–ψηφιακής αναβάθμισης και απονομής διευρυμένων εξουσιών υπό εποπτεία. Λειτουργεί ως ερμηνευτική πυξίδα για το σύνολο των διατάξεων.

Επί του άρθρου 2 (Αντικείμενο και πεδίο εφαρμογής). Οριοθετεί το πεδίο σε κτίρια υπό οριζόντια ιδιοκτησία και, αναλόγως, υπό κάθετη (παραπομπή στο άρθρο 37). Διακρίνει μεταξύ των διατάξεων που εφαρμόζονται μόνο επί ΠΔΕ (Κεφ. Δ’, Ε’) και εκείνων που εφαρμόζονται σε κάθε κτίριο (Κεφ. Γ’, ΣΤ’), ώστε να μη δημιουργείται σύγχυση ως προς την προσωπική εμβέλεια της κάθε ρύθμισης.

Επί του άρθρου 3 (Ορισμοί). Εισάγει τις νέες έννοιες-κλειδιά. Κομβικές είναι η διάκριση ΠΔΕ έναντι απλής διαχειρίστριας, η ταυτοποίηση μέσω βασικού ΚΑΕΚ/0 και αυτοτελούς ΑΦΜ οριζόντιας, καθώς και οι έννοιες της τακτοποίησης, του αντικλήτου, της βραχυχρόνιας μίσθωσης και της απόφασης δια περιφοράς. Η ακρίβεια των ορισμών προλαμβάνει ερμηνευτικές αμφισβητήσεις στην εφαρμογή.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β’ — Μητρώο ΠΔΕ

Επί του άρθρου 4 (Σύσταση Μητρώου ΠΔΕ). Συνιστά το δημόσιο, ηλεκτρονικό και προσβάσιμο Μητρώο. Η δημοσιότητα εξυπηρετεί τόσο την προστασία των συνιδιοκτητών (δυνατότητα ελέγχου του φορέα πριν την ανάθεση) όσο και την εποπτεία. Η περιοδική ανανέωση εγγυάται τη διαρκή πλήρωση των προϋποθέσεων.

Επί του άρθρου 5 (Προϋποθέσεις εγγραφής). Αποτελεί τον αναγκαίο αντίλογο στις διευρυμένες εξουσίες: μόνον φορέας που παρέχει αυξημένες εγγυήσεις δικαιολογείται να τις φέρει. Οι σωρευτικές προϋποθέσεις (κεφάλαιο, ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης, χωριστός λογαριασμός πελατείας ανά κτίριο, επαγγελματική επάρκεια, ISO, ψηφιακή ιχνηλασιμότητα, ενημερότητες, «λευκό» ποινικό μητρώο, συμμόρφωση GDPR) μεταφράζουν την έννοια των «αυστηρών προδιαγραφών» σε ελέγξιμα κριτήρια. Ιδίως ο διαχωρισμός των χρημάτων πελατείας θωρακίζει τη συνιδιοκτησία έναντι του πιστωτικού κινδύνου της εταιρείας.

Επί του άρθρου 6 (Διαρκείς υποχρεώσεις). Μετατρέπει τις προϋποθέσεις εισόδου σε διαρκείς υποχρεώσεις λειτουργίας (πλήρες ψηφιακό αρχείο, διαρκής πρόσβαση συνιδιοκτητών, ετήσιος απολογισμός κατ’ άρθρο 303 ΑΚ, ανεξάρτητος έλεγχος, τήρηση αρχείων). Η πιστοποίηση δεν είναι στιγμιαία αλλά συνεχής.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ’ — Μητρώο Ακινήτων

Επί του άρθρου 7 (Σύσταση Μητρώου Ακινήτων). Δανείζεται το επιτυχημένο πρότυπο δημοσιότητας του Γ.Ε.ΜΗ. (businessregistry.gr) και το μεταφέρει στα κτίρια, με χωριστή μερίδα ανά κτίριο και ανά οριζόντια ιδιοκτησία. Διακρίνεται ρητά από το Κτηματολόγιο: αφορά διαχειριστικά και τεχνικά στοιχεία, όχι εμπράγματα δικαιώματα.

Επί του άρθρου 8 (Ταυτοποίηση — βασικό ΚΑΕΚ/0 και ΑΦΜ ανά οριζόντια). Θεσπίζει διπλή αναγνωριστική βάση. Το κτίριο και τα κοινόχρηστα ταυτοποιούνται με το βασικό ΚΑΕΚ/0, ενώ κάθε οριζόντια ιδιοκτησία αποκτά αυτοτελή ΑΦΜ. Πρόκειται για θεσμική καινοτομία: ενώ σήμερα ο ΑΦΜ των κοινοχρήστων είναι εφικτός ως ένωσης προσώπων, το διαμέρισμα δεν διαθέτει δικό του και συνδέεται με τον ΑΦΜ του κυρίου. Η αυτοτελής ταυτοποίηση αποδεσμεύει τη φορολογική εικόνα της οριζόντιας ιδιοκτησίας από τη λοιπή περιουσία του κυρίου και αποτελεί προϋπόθεση της αυτοτελούς ενημερότητας του άρθρου 10. Η υλοποίηση απαιτεί διαλειτουργικότητα με την ΑΑΔΕ, γι’ αυτό παραπέμπεται σε κανονιστική ρύθμιση (άρθρο 38).

Επί του άρθρου 9 (Περιεχόμενο μερίδας). Καθορίζει το ελάχιστο περιεχόμενο κάθε μερίδας, συγκεντρώνοντας σε ένα σημείο τα στοιχεία ταυτότητας, κυριότητας, κατανομής δαπανών, παροχών ΔΕΚΟ, αντικλήτου, οφειλών και ΗΤΚ. Η συγκέντρωση αυτή αποτελεί την υποδομή για τη διαφάνεια, την επίδοση και την είσπραξη.

Επί του άρθρου 10 (Βεβαίωση και αυτοτελής ενημερότητα). Καθιστά δυνατή την έκδοση, ανά οριζόντια ιδιοκτησία, ενιαίας βεβαίωσης μη οφειλών (κοινοχρήστων και φόρων/τελών). Χάρη στον αυτοτελή ΑΦΜ, η ενημερότητα εκδίδεται αυτόνομα για την οριζόντια ιδιοκτησία. Το εργαλείο αυτό διευκολύνει τις μεταβιβάσεις, τις μισθώσεις και την ηλεκτροδότηση, μειώνοντας τον χρόνο και το κόστος συναλλαγών.

Επί του άρθρου 11 (Σύνδεση με το Κτηματολόγιο). Καθιερώνει τη διαλειτουργικότητα ώστε ο κύριος να ανευρίσκεται μέσω ΚΑΕΚ, με ρητή επιφύλαξη υπέρ της νομοθεσίας προστασίας δεδομένων και απαλλαγή της διαχείρισης για ανακρίβειες των διασυνδεδεμένων συστημάτων, εφόσον ενήργησε με επιμέλεια. Η πρόβλεψη αυτή είναι κρίσιμη για τη λειτουργία των άρθρων 12, 20 και 22.

Επί του άρθρου 12 (Αντίκλητος και επίδοση). Λύνει το χρόνιο πρόβλημα της επίδοσης προς απόντες ή αγνώστου διαμονής κυρίους: η επίδοση στη διεύθυνση της οριζόντιας ιδιοκτησίας λογίζεται νόμιμη, εκτός αν έχει δηλωθεί αντίκλητος αναρτημένος στο Μητρώο. Η ρύθμιση διευκολύνει τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας, χωρίς να θίγει το δικαίωμα ακρόασης, γι’ αυτό συνδυάζεται με τις εγγυήσεις των άρθρων 122 επ. ΚΠολΔ (θυροκόλληση, ηλεκτρονική κοινοποίηση).

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Δ’ — Διευρυμένες εξουσίες της ΠΔΕ

Επί του άρθρου 13 (Εκπροσώπηση και νομιμοποίηση). Παρέχει ρητή εκ του νόμου ενεργητική και παθητική νομιμοποίηση της ΠΔΕ, κωδικοποιώντας και υπερβαίνοντας την υφιστάμενη νομολογία, ώστε να παύσει η δικαστική αβεβαιότητα. Διατηρείται το δικαίωμα αυτοτελούς άσκησης από κάθε συνιδιοκτήτη.

Επί του άρθρου 14 (Είσπραξη — εκτελεστός τίτλος). Αναβαθμίζει την ψηφιακά υπογεγραμμένη κατάσταση κοινοχρήστων, σε συνδυασμό με απόδειξη γνωστοποίησης, σε βάση για διαταγή πληρωμής (άρθρα 623 επ. ΚΠολΔ), επιταχύνοντας την είσπραξη. Επιτρέπει την αναστολή μη ουσιωδών υπηρεσιών προς υπερήμερους, με ρητή απαγόρευση διακοπής ουσιωδών παροχών — επιλογή που θωρακίζει τη ρύθμιση έναντι της αντίθετης νομολογίας περί διακοπής ζωτικών παροχών.

Επί του άρθρου 15 (Αναγκαίες και επείγουσες δαπάνες). Εξοπλίζει τη διαχείριση με την ευελιξία που απαιτεί η καθημερινή λειτουργία, θέτοντας ταυτόχρονα αριθμητικά όρια και υποχρέωση εκ των υστέρων λογοδοσίας, ώστε η ευελιξία να μη μετατρέπεται σε αυθαιρεσία.

Επί του άρθρου 16 (Συμβάσεις). Αναγνωρίζει την εξουσία σύναψης, τροποποίησης και καταγγελίας συμβάσεων κοινόχρηστων αναγκών εντός προϋπολογισμού, με ασφαλιστικές δικλείδες για μακροχρόνιες ή υψηλής αξίας δεσμεύσεις και για τις συγκρούσεις συμφερόντων.

Επί του άρθρου 17 (Αποθεματικό). Επιβάλλει τον διαχωρισμό του αποθεματικού σε χωριστό λογαριασμό πελατείας και τον περιορισμό της χρήσης του, προστατεύοντας το κεφάλαιο ασφαλείας της συνιδιοκτησίας.

Επί του άρθρου 18 (Ψηφιακή διαχείριση και ΗΤΚ). Πέραν της ψηφιακής τήρησης αρχείου, αναθέτει ρητά στη διαχείριση τη μέριμνα για τη σύνταξη, υποβολή και επικαιροποίηση της ΗΤΚ μέσω μηχανικού. Έτσι, η υποχρέωση της ΗΤΚ αποκτά υπόχρεο φορέα εκτέλεσης και συνδέεται με το Μητρώο Ακινήτων, καθιστώντας το κτίριο «ψηφιακά ώριμο».

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ε’ — Μέτρα αναγκαστικής είσπραξης και ευθύνη

Επί του άρθρου 19 (Καταγγελία μίσθωσης). Αντιμετωπίζει την περίπτωση όπου η όχληση προέρχεται από τον μισθωτή και ο κύριος αδρανεί. Για λόγους συνταγματικότητας, το δικαίωμα ασκείται δικαστικά (αγωγή απόδοσης μισθίου) και όχι με μονομερή εξώδικη καταγγελία από τρίτο, ώστε να διασφαλίζεται ο δικαστικός έλεγχος της συνδρομής των προϋποθέσεων.

Επί του άρθρου 20 (Εκμίσθωση για οφειλές). Εισάγει μηχανισμό ικανοποίησης οφειλών από τους καρπούς του ακινήτου του οφειλέτη, ως αναγκαστική διαχείριση περιορισμένου σκοπού. Η επιλογή αυτή είναι ηπιότερη της αναγκαστικής εκτέλεσης επί του ίδιου του ακινήτου, καθώς αφήνει την κυριότητα στον οφειλέτη. Η συνταγματική αντοχή της εξασφαλίζεται με σωρευτικές εγγυήσεις: προηγούμενο εκτελεστό τίτλο, δικαστική άδεια μετά κλήτευση, αναλογικότητα, απόδοση πλεονάσματος και δικαίωμα εξαγοράς. Επισημαίνεται ότι πρόκειται για μέτρο υψηλής έντασης, το οποίο ενδέχεται να δοκιμαστεί δικαστικά.

Επί του άρθρου 21 (Εις ολόκληρον ευθύνη προς ΔΕΚΟ/ΟΤΑ). Απαντά στο πραγματικό πρόβλημα της διακοπής κοινόχρηστης παροχής λόγω ατομικής οφειλής. Η ευθύνη της συνιδιοκτησίας περιορίζεται ρητά στις περιπτώσεις όπου απειλείται κοινόχρηστη παροχή ή η ασφάλεια, και συνοδεύεται από πλήρες δικαίωμα αναγωγής κατά του οφειλέτη, ώστε το τελικό βάρος να παραμένει σε αυτόν. Η προηγούμενη γνωστοποίηση των οφειλών μέσω του Μητρώου εξασφαλίζει έγκαιρη ενημέρωση και αποτροπή.

Επί του άρθρου 22 (Αγνώστου ιδιοκτήτη). Ρυθμίζει τη δυσχερή περίπτωση της οριζόντιας ιδιοκτησίας με άγνωστο ή αγνώστου διαμονής κύριο και σωρευόμενες οφειλές. Κατ’ ανάλογη εφαρμογή της κηδεμονίας σχολάζουσας κληρονομίας, προβλέπεται δικαστικός διορισμός ειδικού διαχειριστή και, κατά προτεραιότητα, μίσθωση (ηπιότερο μέτρο) με παρακατάθεση του κέρδους στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, και μόνον ως ultima ratio αναγκαστικός πλειστηριασμός με παρακατάθεση του υπολοίπου υπέρ του κυρίου. Κρίσιμη είναι η ρητή διάκριση από τα αδέσποτα (ΑΚ 972): εφόσον υπάρχει κύριος, απλώς άγνωστος, δεν πρόκειται για αδέσποτο και δεν θεμελιώνεται δικαίωμα του Δημοσίου — εξ ου και η επιλογή του πλειστηριασμού «αντί» της περιέλευσης στο Δημόσιο. Η παρακατάθεση διασφαλίζει ότι δεν συντελείται αποστέρηση της περιουσιακής αξίας, αλλά προσωρινή δέσμευση με δικαίωμα ανάληψης.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΣΤ’ — Τεχνική διαχείριση, ασφάλεια, ενέργεια και χρήση

Επί του άρθρου 23 (Διόρθωση πίνακα κατανομής δαπανών). Λύνει το συχνό πρόβλημα της απόκλισης μεταξύ κανονισμού και πραγματικότητας μετά από τακτοποιήσεις. Επιλύεται και το κλασικό εμπόδιο της απαιτούμενης ομοφωνίας: η διόρθωση που απλώς αποτυπώνει τη νομιμοποιηθείσα πραγματικότητα για σκοπούς κατανομής δαπανών λαμβάνεται με πλειοψηφία, χωρίς να θίγονται τα εμπράγματα χιλιοστά κυριότητας. Η διάκριση αυτή (κατανομή δαπανών έναντι εμπράγματων χιλιοστών) είναι το νομικό κλειδί της ρύθμισης.

Επί του άρθρου 24 (Απαγόρευση διαίρεσης χωρίς μελέτη). Αποτρέπει αυθαίρετες κατατμήσεις/συνενώσεις που πλήττουν τη στατική επάρκεια και αλλοιώνουν την κατανομή δαπανών. Η απαίτηση τεχνικής μελέτης, επικαιροποίησης ΗΤΚ και αναπροσαρμογής του πίνακα, με κύρωση την ακυρότητα και τη μη καταχώριση, εξασφαλίζει τη συμμόρφωση.

Επί του άρθρου 25 (Υποχρεωτικά μέτρα ασφαλείας). Ανάγει σε νομική υποχρέωση τη στατική ασφάλεια, την πυρασφάλεια (πυρόσβεση/πυρανίχνευση) και την προσβασιμότητα. Η ρητή πρόβλεψη ότι η Γενική Συνέλευση δεν δύναται να αναβάλει επ’ αόριστον μέτρα που αφορούν τη ζωή, την υγεία ή την ασφάλεια θέτει όριο στην αυτονομία της πλειοψηφίας, όταν διακυβεύονται υπέρτερα έννομα αγαθά.

Επί του άρθρου 26 (ΑΠΕ και ενεργειακή αναβάθμιση). Αίρει ένα σοβαρό πρακτικό εμπόδιο: την απαίτηση ομοφωνίας ή αυξημένης πλειοψηφίας για ενεργειακές παρεμβάσεις. Η λήψη αποφάσεων με απλή πλειοψηφία των παρόντων επιταχύνει την ενεργειακή μετάβαση των κτιρίων, εφόσον δεν θίγεται η ασφαλής χρήση.

Επί του άρθρου 27 (Συνεργασία κτιρίων). Ανοίγει τον δρόμο σε οικονομίες κλίμακας πέραν των ορίων της μεμονωμένης πολυκατοικίας: κοινές προμήθειες, ενεργειακές κοινότητες οικοδομικού τετραγώνου (ν. 5037/2023), κοινά συστήματα γεωθερμίας ή κεντρικής θέρμανσης. Η ΠΔΕ μπορεί να λειτουργήσει ως συντονιστικός φορέας, εντός των αποφάσεων των συνελεύσεων.

Επί του άρθρου 28 (Βραχυχρόνια μίσθωση). Ρυθμίζει το επίκαιρο ζήτημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, θέτοντας ως όρο νομιμότητας την τήρηση προδιαγραφών αντίστοιχων με τα ξενοδοχειακά καταλύματα (πυρασφάλεια, ασφάλιση, υγιεινή, ΗΤΚ, μέτρα κατά της όχλησης). Έτσι εξισορροπείται η επιχειρηματική ελευθερία με την ασφάλεια και την ησυχία των λοιπών ενοίκων, ενώ διατηρείται η δυνατότητα του κανονισμού να θέτει πρόσθετους όρους ή απαγόρευση.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ζ’ — Διακυβέρνηση, εγγυήσεις και έλεγχοι

Επί του άρθρου 29 (Κυριαρχία της Γ.Σ. και ανάκληση). Κατοχυρώνει ρητά ότι οι διευρυμένες εξουσίες δεν υποκαθιστούν αλλά υπηρετούν τη Γενική Συνέλευση, η οποία διατηρεί το δικαίωμα ανάκλησης· κάθε αντίθετος όρος είναι άκυρος. Είναι η θεμελιώδης εγγύηση όλου του συστήματος.

Επί του άρθρου 30 (Τηλεδιάσκεψη και αποφάσεις δια περιφοράς). Εκσυγχρονίζει τη λειτουργία της Γενικής Συνέλευσης επιτρέποντας υβριδικές συνεδριάσεις και έγγραφες/ηλεκτρονικές αποφάσεις δια περιφοράς, με ταυτοποίηση των ψηφιζόντων και τεκμηρίωση του αποτελέσματος. Αντιμετωπίζει το χρόνιο πρόβλημα της χαμηλής συμμετοχής, ιδίως όπου οι συνιδιοκτήτες διαμένουν μακριά ή στο εξωτερικό.

Επί του άρθρου 31 (Υποχρεωτική παράσταση δικηγόρου). Σε μεγάλες συνιδιοκτησίες, όπου η πολυπλοκότητα και η αξία των αποφάσεων αυξάνονται, η υποχρεωτική παράσταση δικηγόρου κλιμακούμενης εμπειρίας (Παρ’ Εφέταις στις 50+, Παρ’ Αρείω Πάγω στις 100+ οριζόντιες) διασφαλίζει τη νομιμότητα των διαδικασιών και μειώνει τις μεταγενέστερες ακυρότητες.

Επί του άρθρου 32 (Έλεγχος τίτλων). Για μικρά κτίρια (έως 10 οριζόντιες), όπου συχνά λείπει η οργανωμένη διαχείριση, ο περιοδικός (ανά πενταετία) έλεγχος τίτλων προλαμβάνει διαφορές κυριότητας και ασυμφωνίες με το Κτηματολόγιο. Προβλέπεται δυνατότητα επέκτασης σε μεγαλύτερα κτίρια.

Επί του άρθρου 33 (Διαφάνεια και ανάρτηση). Ενισχύει τη λογοδοσία με υποχρέωση ανάρτησης των κοινόχρηστων δαπανών σε ιστοσελίδα και υποβολής των ετήσιων ισολογισμών/απολογισμών στο Μητρώο Ακινήτων, με ελάχιστη διατήρηση πέντε ετών. Η διαρκής προσβασιμότητα αποτρέπει διαφορές και αγωγές λογοδοσίας.

Επί του άρθρου 34 (Κυρώσεις και διαγραφή). Κλείνει τον κύκλο της ανταλλαγής εξουσιών-εγγυήσεων: η παράβαση οδηγεί, κατόπιν ακρόασης και με δικαστικό έλεγχο, σε κλιμακούμενες κυρώσεις έως τη διαγραφή, η οποία συνεπάγεται απώλεια των διευρυμένων εξουσιών χωρίς να θίγει έγκυρες προγενέστερες πράξεις.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Η’ — Τροποποιούμενες διατάξεις

Επί του άρθρου 35 (Τροποποίηση ν. 3741/1929). Εναρμονίζει τον ιστορικό νόμο με το νέο πλαίσιο, αναγνωρίζοντας ότι οι αρμοδιότητες του διαχειριστή ασκούνται και από ΠΔΕ με τις διευρυμένες εξουσίες. Επισημαίνονται τα σημεία που απαιτούν περαιτέρω νομοτεχνική αντιπαραβολή.

Επί του άρθρου 36 (Τροποποίηση ΑΚ). Διασφαλίζει ότι η ρύθμιση της διαχείρισης στα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ περιλαμβάνει την ανάθεση σε ΠΔΕ, με νομοτεχνική επιλογή μεταξύ ρητής προσθήκης και ερμηνευτικής διάταξης.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Θ’ — Αναλογική εφαρμογή, εξουσιοδοτικές, μεταβατικές, τελικές

Επί του άρθρου 37 (Αναλογική εφαρμογή στην κάθετη ιδιοκτησία). Επεκτείνει τη ρύθμιση, με τις αναγκαίες προσαρμογές, στην κάθετη ιδιοκτησία (ν.δ. 1024/1971) και στα μεικτά καθεστώτα, ώστε να μη δημιουργηθεί ρυθμιστικό κενό στα συγκροτήματα κατοικιών.

Επί του άρθρου 38 (Εξουσιοδοτικές διατάξεις). Συγκεντρώνει τις κανονιστικές εξουσιοδοτήσεις για τα τεχνικά και διαδικαστικά ζητήματα (μητρώα, ΑΦΜ/ΚΑΕΚ, ενημερότητα, δικαστικές διαδικασίες των άρθρων 20 και 22, προδιαγραφές ασφαλείας και βραχυχρόνιας μίσθωσης, τηλεδιάσκεψη), ώστε ο νόμος να διατηρήσει την ευελιξία προσαρμογής.

Επί του άρθρου 39 (Μεταβατικές διατάξεις). Προβλέπει εύλογες προθεσμίες προσαρμογής για τις υφιστάμενες εταιρείες, την απόδοση ΑΦΜ, την ένταξη στο Μητρώο και τη συμμόρφωση με τις τεχνικές υποχρεώσεις, αποτρέποντας αιφνιδιασμούς και λειτουργικά κενά.

Επί του άρθρου 40 (Έναρξη ισχύος). Ορίζει την έναρξη ισχύος από τη δημοσίευση, με επιφύλαξη τυχόν σταδιακής θέσης σε ισχύ επιμέρους διατάξεων.

ΜΕΡΟΣ Β΄ — ΣΧΕΔΙΟ ΝΟΜΟΥ (ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ)

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α’ — ΣΚΟΠΟΣ, ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ, ΟΡΙΣΜΟΙ

Άρθρο 1 — Σκοπός

Σκοπός του παρόντος είναι ο εκσυγχρονισμός της διαχείρισης των κτιρίων υπό οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μέσω της θεσμικής αναγνώρισης της επαγγελματικής διαχείρισης, της σύστασης δημόσιων μητρώων διαφάνειας, της τεχνικής, ενεργειακής και ψηφιακής αναβάθμισης των κτιρίων και της απονομής διευρυμένων εξουσιών σε πιστοποιημένους φορείς υπό την εποπτεία της Γενικής Συνέλευσης.

Άρθρο 2 — Αντικείμενο και πεδίο εφαρμογής

1. Ο παρών εφαρμόζεται στη διαχείριση κτιρίων υπό οριζόντια ιδιοκτησία (ν. 3741/1929, άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ) και, αναλόγως, υπό κάθετη ιδιοκτησία (ν.δ. 1024/1971), κατά το άρθρο 37.

2. Οι διευρυμένες εξουσίες των Κεφαλαίων Δ’ και Ε’ εφαρμόζονται αποκλειστικά επί ΠΔΕ εγγεγραμμένης στο Μητρώο του άρθρου 4· οι τεχνικές υποχρεώσεις του Κεφαλαίου ΣΤ’ και το Μητρώο Ακινήτων του Κεφαλαίου Γ’ εφαρμόζονται σε κάθε κτίριο εντός πεδίου.

Άρθρο 3 — Ορισμοί

Πέραν των γνωστών εννοιών, νοούνται ως:

α) ΠΔΕ: διαχειρίστρια εταιρεία εγγεγραμμένη στο Μητρώο του άρθρου 4.

β) Μητρώο Ακινήτων: το μητρώο του άρθρου 7, με χωριστή μερίδα ανά οριζόντια ιδιοκτησία.

γ) Βασικό ΚΑΕΚ/0: ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου του ενιαίου ακινήτου/κτιρίου (καταλήγων σε «/0»), ως αναγνωριστικό της συνιδιοκτησίας και των κοινοχρήστων· κάθε οριζόντια ιδιοκτησία φέρει τον οικείο υπο-ΚΑΕΚ.

δ) ΑΦΜ οριζόντιας ιδιοκτησίας: ο αυτοτελής Αριθμός Φορολογικού Μητρώου που αποδίδεται ανά οριζόντια ιδιοκτησία κατά το άρθρο 8.

ε) ΗΤΚ: η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου/διηρημένης ιδιοκτησίας (ν. 4495/2017).

στ) Τακτοποίηση: η υπαγωγή αυθαιρέτων ή αλλαγών χρήσης σε καθεστώς νομιμοποίησης/ρύθμισης.

ζ) Αντίκλητος: το πρόσωπο που ορίζεται προς παραλαβή επιδόσεων και καταχωρίζεται στο Μητρώο Ακινήτων.

η) Παροχές ΔΕΚΟ: τα στοιχεία παροχών κοινής ωφέλειας της οριζόντιας ιδιοκτησίας ή των κοινοχρήστων.

θ) Ενεργειακή κοινότητα: κατά τον ν. 5037/2023.

ι) Βραχυχρόνια μίσθωση: η μίσθωση ακινήτου για βραχεία διάρκεια μέσω ψηφιακών πλατφορμών ή άλλως (τύπου Airbnb).

ια) Απόφαση δια περιφοράς: η έγγραφη ή ηλεκτρονική λήψη απόφασης της Γενικής Συνέλευσης χωρίς φυσική συνεδρίαση, με κυκλοφορία του σχεδίου προς τους συνιδιοκτήτες.

ιβ) Αρμόδια Αρχή: η αρχή τήρησης των μητρώων και εποπτείας. [●]

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β’ — ΜΗΤΡΩΟ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΜΕΝΩΝ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΡΙΩΝ ΕΤΑΙΡΕΙΩΝ

Άρθρο 4 — Σύσταση Μητρώου ΠΔΕ

Συνιστάται ηλεκτρονικό, δημόσια προσβάσιμο Μητρώο ΠΔΕ, τηρούμενο από την Αρμόδια Αρχή, με στοιχεία επωνυμίας, ΑΦΜ, ΓΕΜΗ, ασφαλιστηρίου και πιστοποίησης· η εγγραφή ισχύει [●] έτη με επανέλεγχο. Λεπτομέρειες με την απόφαση του άρθρου 38.

Άρθρο 5 — Προϋποθέσεις εγγραφής (αυστηρές προδιαγραφές)

Σωρευτικά: (α) κεφαλαιουχική εταιρεία με δημοσιευμένη σύνθεση· (β) ελάχιστο κεφάλαιο/καθαρή θέση [●] €· (γ) ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης [●] €/συμβάν και [●] €/έτος· (δ) χωριστός λογαριασμός πελατείας ανά κτίριο· (ε) επαγγελματική επάρκεια προσωπικού (διαχείριση, λογιστική, μηχανικός)· (στ) ISO 9001 ή ισοδύναμο· (ζ) ψηφιακό σύστημα με μη αναστρέψιμο ιστορικό μεταβολών και διαρκή πρόσβαση συνιδιοκτητών· (η) φορολογική/ασφαλιστική ενημερότητα και «λευκό» ποινικό μητρώο διοικούντων· (θ) συμμόρφωση με τον Καν. (ΕΕ) 2016/679 και τον ν. 4624/2019.

Άρθρο 6 — Διαρκείς υποχρεώσεις λειτουργίας

Πλήρες ψηφιακό αρχείο ανά κτίριο, διαρκής ηλεκτρονική πρόσβαση συνιδιοκτητών, ετήσιος απολογισμός (άρθρο 303 ΑΚ), ετήσιος ανεξάρτητος έλεγχος, τήρηση αρχείων [●] έτη, αμελλητί γνωστοποίηση μεταβολών.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ’ — ΜΗΤΡΩΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΙ ΟΡΙΖΟΝΤΙΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ

Άρθρο 7 — Σύσταση Μητρώου Ακινήτων

1. Συνιστάται ηλεκτρονικό Μητρώο Ακινήτων κατά το πρότυπο του Γενικού Εμπορικού Μητρώου (Γ.Ε.ΜΗ. — businessregistry.gr), με χωριστή μερίδα ανά κτίριο και ανά οριζόντια ιδιοκτησία.

2. Λειτουργεί ως δημόσιο βιβλίο δημοσιότητας διαχειριστικών και τεχνικών στοιχείων, χωρίς να υποκαθιστά το Κτηματολόγιο ως προς τα εμπράγματα δικαιώματα. Η ενημέρωση της μερίδας ανατίθεται στη διαχείριση, με υποχρέωση ακρίβειας.

Άρθρο 8 — Ταυτοποίηση: βασικό ΚΑΕΚ/0 και ΑΦΜ ανά οριζόντια ιδιοκτησία

1. Κάθε κτίριο ταυτοποιείται στο Μητρώο με το βασικό ΚΑΕΚ που καταλήγει σε «/0», στο οποίο αντιστοιχεί η συνιδιοκτησία και τα κοινόχρηστα, ενώ κάθε οριζόντια ιδιοκτησία συνδέεται με τον οικείο υπο-ΚΑΕΚ.

2. Σε κάθε οριζόντια ιδιοκτησία αποδίδεται αυτοτελής ΑΦΜ, καθώς και ΑΦΜ στη συνιδιοκτησία/κοινόχρηστα (βασικό ΚΑΕΚ/0), με διαλειτουργική σύνδεση προς την ΑΑΔΕ, ώστε να καθίσταται δυνατή η αυτοτελής φορολογική διαχείριση και η έκδοση ενημερότητας ανά οριζόντια ιδιοκτησία (άρθρο 10).

3. Η απόδοση, διόρθωση και αντιστοίχιση ΑΦΜ και ΚΑΕΚ ρυθμίζεται με την απόφαση του άρθρου 38.

Άρθρο 9 — Περιεχόμενο μερίδας οριζόντιας ιδιοκτησίας

Η μερίδα περιλαμβάνει: (α) βασικό ΚΑΕΚ/0, υπο-ΚΑΕΚ και ΑΦΜ οριζόντιας· (β) στοιχεία κυρίου από το Κτηματολόγιο (άρθρο 11)· (γ) ποσοστά κατανομής δαπανών και χιλιοστά· (δ) στοιχεία παροχών ΔΕΚΟ· (ε) τυχόν αντίκλητο (άρθρο 12)· (στ) κατάσταση οφειλών κοινοχρήστων και βαρών· (ζ) στοιχεία ΗΤΚ και τακτοποιήσεων.

Άρθρο 10 — Βεβαίωση μη οφειλών και αυτοτελής ενημερότητα

1. Από το Μητρώο εκδίδεται, ανά οριζόντια ιδιοκτησία, ενιαία βεβαίωση μη ληξιπρόθεσμων οφειλών κοινοχρήστων και εξόφλησης φόρων, τελών και εισφορών που συνδέονται με το ακίνητο.

2. Χάρη στον αυτοτελή ΑΦΜ του άρθρου 8, η ενημερότητα εκδίδεται αυτόνομα για την οριζόντια ιδιοκτησία, ανεξάρτητα από τη φορολογική εικόνα του κυρίου ως προς άλλα περιουσιακά στοιχεία, κατά τα οριζόμενα στην απόφαση του άρθρου 38.

3. Η βεβαίωση δύναται να ζητείται για μεταβίβαση, μίσθωση ή ηλεκτροδότηση. Η ακρίβειά της βαρύνει τον φορέα τήρησης της μερίδας.

Άρθρο 11 — Σύνδεση με το Κτηματολόγιο και διαλειτουργικότητα

Το Μητρώο διαλειτουργεί με το Ελληνικό Κτηματολόγιο (ανεύρεση κυρίου μέσω ΚΑΕΚ), την ΑΑΔΕ, τις ΔΕΚΟ και τους ΟΤΑ, αποκλειστικά για τους σκοπούς του παρόντος και υπό τις εγγυήσεις της νομοθεσίας περί προστασίας δεδομένων. Η διαχείριση δεν ευθύνεται για ανακρίβειες των διασυνδεδεμένων συστημάτων, εφόσον ενήργησε με επιμέλεια.

Άρθρο 12 — Αντίκλητος και επίδοση εγγράφων

1. Κάθε έγγραφο, δικαστικό ή εξώδικο, που αφορά τη συμμετοχή στη συνιδιοκτησία επιδίδεται εγκύρως στη διεύθυνση της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

2. Κατ’ εξαίρεση, αν ο κύριος έχει εντός της τελευταίας πενταετίας γνωστοποιήσει στη διαχείριση, μέσω της ΠΔΕ, ορισμό αντικλήτου αναρτημένου στο Μητρώο, η επίδοση γίνεται στον αντίκλητο.

3. Η επίδοση κατά τις παρ. 1–2 λογίζεται νόμιμη προς τον κύριο, με την επιφύλαξη των άρθρων 122 επ. ΚΠολΔ.

⚠ Επισήμανση. Να συνδυαστεί ρητά με τις διατάξεις περί επιδόσεων (θυροκόλληση, ηλεκτρονική κοινοποίηση) ώστε να μη θίγεται το δικαίωμα ακρόασης σε κενές/μη κατοικούμενες ιδιοκτησίες.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Δ’ — ΔΙΕΥΡΥΜΕΝΕΣ ΕΞΟΥΣΙΕΣ ΤΗΣ ΠΔΕ

Άρθρο 13 — Εκπροσώπηση και νομιμοποίηση

Η ΠΔΕ εκπροσωπεί τη συνιδιοκτησία δικαστικώς και εξωδίκως στη διαχείριση των κοινοχρήστων, με ενεργητική και παθητική νομιμοποίηση, ιδίως για την είσπραξη κοινοχρήστων, χωρίς ειδική εξουσιοδότηση, με την επιφύλαξη του άρθρου 29. Δεν αναιρείται το δικαίωμα αυτοτελούς άσκησης από κάθε συνιδιοκτήτη.

Άρθρο 14 — Είσπραξη κοινοχρήστων και εκτελεστός τίτλος

Η ψηφιακά υπογεγραμμένη κατάσταση κοινοχρήστων, με απόδειξη γνωστοποίησης, αποτελεί έγγραφο για διαταγή πληρωμής (άρθρα 623 επ. ΚΠολΔ). Επιβάλλονται τόκοι υπερημερίας και προσαυξήσεις κανονισμού. Επιτρέπεται η αναστολή μη ουσιωδών υπηρεσιών προς υπερήμερο, με αναλογικότητα· απαγορεύεται η διακοπή ουσιωδών παροχών (υγεία, ασφάλεια, αξιοπρεπής διαβίωση).

Άρθρο 15 — Αναγκαίες και επείγουσες δαπάνες

Αναγκαίες δαπάνες εντός προϋπολογισμού χωρίς έγκριση· σε επείγουσα ανάγκη έως [●]% ή [●] € με εκ των υστέρων λογοδοσία. Υπερβάσεις και δαπάνες πολυτελείας: απόφαση Γ.Σ.

Άρθρο 16 — Σύναψη και καταγγελία συμβάσεων

Σύναψη/τροποποίηση/καταγγελία συμβάσεων κοινόχρηστων αναγκών εντός προϋπολογισμού· άνω των [●] ετών ή του ορίου του άρθρου 15: απόφαση Γ.Σ. Διαφανή κριτήρια, γνωστοποίηση συγκρούσεων συμφερόντων.

Άρθρο 17 — Διαχείριση αποθεματικού

Χωριστός λογαριασμός πελατείας, χρήση μόνο για τον σκοπό του ή κατόπιν απόφασης Γ.Σ., πλην επείγουσας ανάγκης.

Άρθρο 18 — Ψηφιακή διαχείριση και ΗΤΚ

1. Η ΠΔΕ τηρεί ψηφιακό μητρώο κτιρίου με ασφαλές ιστορικό μεταβολών· η αποδεδειγμένη ηλεκτρονική γνωστοποίηση εξομοιώνεται με έγγραφη.

2. Η διαχείριση μεριμνά για τη σύνταξη, υποβολή και διαρκή επικαιροποίηση της ΗΤΚ του κτιρίου και των διηρημένων ιδιοκτησιών, μέσω αρμόδιου μηχανικού, και για τη σύνδεσή της με το Μητρώο Ακινήτων. Η μη τήρηση της υποχρέωσης αυτής αποτελεί λόγο κυρώσεων.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ε’ — ΜΕΤΡΑ ΑΝΑΓΚΑΣΤΙΚΗΣ ΕΙΣΠΡΑΞΗΣ ΚΑΙ ΕΥΘΥΝΗ

Άρθρο 19 — Καταγγελία μίσθωσης από τη διαχείριση

Επί σοβαρής και κατ’ εξακολούθηση παραβίασης του κανονισμού από μισθωτή, η ΠΔΕ, μετά όχληση προς μισθωτή και κύριο και εφόσον ο κύριος παραμείνει αδρανής, δικαιούται να επιδιώξει δικαστικά την απόδοση του μισθίου για λογαριασμό της συνιδιοκτησίας. Δεν θίγονται οι σχέσεις εκμισθωτή–μισθωτή ούτε οι υποχρεώσεις του κυρίου.

⚠ Επισήμανση. Να ασκείται μόνο δικαστικά (αγωγή έξωσης), όχι με μονομερή εξώδικη καταγγελία από τρίτο, ώστε να αντέχει σε έλεγχο συνταγματικότητας.

Άρθρο 20 — Εκμίσθωση οριζόντιας ιδιοκτησίας προς ικανοποίηση οφειλών

1. Επί οφειλών κοινοχρήστων βεβαιωμένων με εκτελεστό τίτλο και ανεξόφλητων άνω των [●] μηνών, η ΠΔΕ δύναται, κατόπιν δικαστικής άδειας (εκουσία δικαιοδοσία, μετά κλήτευση του κυρίου), να εκμισθώσει την οριζόντια ιδιοκτησία και να διαθέτει τα μισθώματα προς εξόφληση της οφειλής και των τρεχουσών δαπανών, αποδίδοντας το πλεόνασμα στον κύριο. Λειτουργεί ως αναγκαστική διαχείριση περιορισμένου σκοπού και λήγει με την εξόφληση.

2. Ο κύριος δικαιούται να εξοφλήσει οποτεδήποτε και να ανακτήσει τη διαχείριση, καθώς και να μεταβιβάσει το ακίνητο υπό την επιβάρυνση.

⚠ Επισήμανση (κρίσιμη). Μέτρο υψηλής έντασης· απαιτεί δικαστική άδεια, εκτελεστό τίτλο, αυστηρή αναλογικότητα, απόδοση πλεονάσματος και δικαίωμα εξαγοράς. Εναλλακτικά, εξετάστε ενίσχυση του προνομίου και της αναγκαστικής εκτέλεσης επί του ακινήτου.

Άρθρο 21 — Εις ολόκληρον ευθύνη προς ΔΕΚΟ και ΟΤΑ

1. Όταν οφειλή κυρίου προς ΔΕΚΟ ή ΟΤΑ απειλεί διακοπή κοινόχρηστης παροχής ή τη λειτουργία/ασφάλεια του κτιρίου, η συνιδιοκτησία ευθύνεται εις ολόκληρον και δύναται να την εξοφλήσει προς αποτροπή της διακοπής.

2. Η συνιδιοκτησία έχει δικαίωμα αναγωγής κατά του οφειλέτη για το σύνολο του καταβληθέντος, το οποίο προστίθεται στις κοινόχρηστες οφειλές του και εισπράττεται με τα μέσα των άρθρων 14, 20, 22 και του προνομίου.

3. ΔΕΚΟ και ΟΤΑ γνωστοποιούν τις οφειλές μέσω του Μητρώου πριν από κάθε ενέργεια διακοπής κοινόχρηστης παροχής.

⚠ Επισήμανση. Ο περιορισμός στην παρ. 1 (μόνο όπου απειλείται κοινόχρηστη παροχή/ασφάλεια) και η αναγωγή της παρ. 2 είναι απαραίτητα. Εναλλακτική ηπιότερη διατύπωση: η συνιδιοκτησία δικαιούται (όχι υποχρεούται) να εξοφλήσει και να στραφεί αναγωγικά.

Άρθρο 22 — Οριζόντιες ιδιοκτησίες αγνώστου ιδιοκτήτη

1. Όταν, παρά την εξάντληση της αναζήτησης μέσω Κτηματολογίου, ΑΑΔΕ (ΑΦΜ) και Μητρώου Ακινήτων, ο κύριος οριζόντιας ιδιοκτησίας παραμένει άγνωστος ή αγνώστου διαμονής και σωρεύονται ληξιπρόθεσμες οφειλές κοινοχρήστων, εφαρμόζονται τα εξής, κατόπιν δικαστικής απόφασης και με διορισμό ειδικού διαχειριστή, κατ’ ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων περί κηδεμονίας σχολάζουσας κληρονομίας:

α) Μίσθωση: η οριζόντια ιδιοκτησία εκμισθώνεται, τα μισθώματα διατίθενται για την εξόφληση των οφειλών και των τρεχουσών δαπανών, και το τυχόν πλεόνασμα (κέρδος) παρακατατίθεται στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων υπέρ του αγνώστου κυρίου.

β) Αναγκαστικός πλειστηριασμός: εφόσον η οφειλή δεν καλύπτεται και δεν υφίσταται προοπτική ικανοποίησης, διενεργείται αναγκαστικός πλειστηριασμός της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Μετά την ικανοποίηση των οφειλών και των εξόδων, το υπόλοιπο του πλειστηριάσματος παρακατατίθεται στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων υπέρ του κυρίου, ο οποίος διατηρεί δικαίωμα ανάληψης εντός της νόμιμης προθεσμίας παραγραφής.

2. Ο πλειστηριασμός της παρ. 1 στοιχείο β’ προτιμάται αντί της περιέλευσης του ακινήτου στο Δημόσιο ως αδέσποτου, εφόσον υφίσταται υπαρκτός αλλά άγνωστος/αγνώστου διαμονής κύριος, ώστε να διασφαλίζονται τόσο η ικανοποίηση της συνιδιοκτησίας όσο και τα περιουσιακά συμφέροντα του κυρίου.

⚠ Επισήμανση (κρίσιμη). Το άρθρο 22 εγγίζει τα όρια της αναγκαστικής αποστέρησης ιδιοκτησίας. Νομική θωράκιση: (i) εξαντλητική και τεκμηριωμένη αναζήτηση κυρίου· (ii) δικαστικός διορισμός ειδικού διαχειριστή και δικαστική εντολή για κάθε ενέργεια· (iii) προτεραιότητα της ηπιότερης λύσης (μίσθωση) έναντι του πλειστηριασμού· (iv) παρακατάθεση του καθαρού προϊόντος στο ΤΠΔ υπέρ του κυρίου με δικαίωμα ανάληψης· (v) σεβασμός των γενικών διατάξεων περί αναγκαστικής εκτέλεσης. Η διάκριση από το καθεστώς των αδέσποτων (ΑΚ 972) πρέπει να είναι ρητή: εδώ υπάρχει κύριος, απλώς άγνωστος — άρα δεν πρόκειται για αδέσποτο και δεν θεμελιώνεται δικαίωμα του Δημοσίου.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΣΤ’ — ΤΕΧΝΙΚΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ, ΑΣΦΑΛΕΙΑ, ΕΝΕΡΓΕΙΑ ΚΑΙ ΧΡΗΣΗ

Άρθρο 23 — Διόρθωση πίνακα κατανομής δαπανών βάσει τακτοποίησης και ΗΤΚ

1. Όταν από την ΗΤΚ ή από τακτοποίηση προκύπτει απόκλιση μεταξύ κανονισμού και πραγματικών επιφανειών/χρήσεων/αριθμού ιδιοκτησιών, ο πίνακας κατανομής δαπανών διορθώνεται στη νόμιμη πραγματική κατάσταση.

2. Η διόρθωση συντάσσεται με βεβαίωση μηχανικού βάσει ΗΤΚ και εγκρίνεται από τη Γ.Σ. με πλειοψηφία των παρόντων, κατ’ εξαίρεση από την απαίτηση ομοφωνίας, χωρίς να θίγονται τα εμπράγματα χιλιοστά κυριότητας. Ο διορθωμένος πίνακας καταχωρίζεται στο Μητρώο.

Άρθρο 24 — Απαγόρευση διαίρεσης οριζόντιας ιδιοκτησίας χωρίς μελέτη

Απαγορεύεται η διαίρεση, κατάτμηση ή συνένωση ή η μεταβολή του αριθμού των αυτοτελών ιδιοκτησιών χωρίς προηγούμενη τεχνική μελέτη μηχανικού (στατική επάρκεια, πολεοδομική συμβατότητα, επίδραση στα κοινόχρηστα), επικαιροποίηση ΗΤΚ και αναπροσαρμογή του πίνακα δαπανών (άρθρο 23). Πράξη κατά παράβαση είναι άκυρη και δεν καταχωρίζεται.

Άρθρο 25 — Υποχρεωτικά μέτρα ασφαλείας του κτιρίου

1. Η διαχείριση μεριμνά για: (α) στατική ασφάλεια (περιοδικός έλεγχος φέροντος οργανισμού, τεκμηρίωση στην ΗΤΚ)· (β) πυρασφάλεια (μέτρα πυρόσβεσης και πυρανίχνευσης κατά τον Κανονισμό Πυροπροστασίας, με συντήρηση/έλεγχο)· (γ) προσβασιμότητα των κοινοχρήστων για άτομα με αναπηρία/μειωμένη κινητικότητα κατά τον νόμο.

2. Η μη λήψη θεμελιώνει ευθύνη και κυρώσεις· η δαπάνη βαρύνει τα κοινόχρηστα/αποθεματικό. Η Γ.Σ. δεν δύναται να αποκλείσει ή να αναβάλει επ’ αόριστον μέτρα που αφορούν τη ζωή, την υγεία ή την ασφάλεια.

Άρθρο 26 — Ανανεώσιμες πηγές ενέργειας και ενεργειακή αναβάθμιση

Επιτρέπεται η εγκατάσταση στα κοινόχρηστα συστημάτων ΑΠΕ (φωτοβολταϊκά, ηλιοθερμικά, αντλίες θερμότητας, γεωθερμία) και μέτρων ενεργειακής αναβάθμισης. Οι αποφάσεις, καθώς και η συμμετοχή σε ενεργειακό συμψηφισμό, λαμβάνονται με πλειοψηφία των παρόντων, κατά παρέκκλιση από απαίτηση αυξημένης πλειοψηφίας/ομοφωνίας, εφόσον δεν θίγεται η ασφαλής χρήση των κοινοχρήστων.

Άρθρο 27 — Συνεργασία κτιρίων και ενεργειακές κοινότητες οικοδομικού τετραγώνου

Δύο ή περισσότερες συνιδιοκτησίες δύνανται να συνεργάζονται για οικονομίες κλίμακας (κοινές προμήθειες/συντήρηση/υποδομές) και να συστήνουν ενεργειακή κοινότητα (ν. 5037/2023) σε επίπεδο οικοδομικού τετραγώνου, καθώς και κοινά συστήματα θέρμανσης/ψύξης (γεωθερμία ή κεντρικό σύστημα οικοδομικού τετραγώνου), βάσει έγγραφης συμφωνίας. Η ΠΔΕ εκπροσωπεί εντός των αποφάσεων της Γ.Σ., με διαφανή κατανομή κόστους/οφέλους.

Άρθρο 28 — Βραχυχρόνια μίσθωση υπό ξενοδοχειακές προδιαγραφές

1. Η βραχυχρόνια μίσθωση οριζόντιας ιδιοκτησίας επιτρέπεται μόνον εφόσον τηρούνται προδιαγραφές αντίστοιχες με εκείνες που ισχύουν για τα ξενοδοχειακά καταλύματα, ιδίως ως προς: (α) πυρασφάλεια (πυρανίχνευση/πυρόσβεση, οδεύσεις διαφυγής)· (β) ασφάλιση αστικής ευθύνης· (γ) υγιεινή και ασφάλεια· (δ) τήρηση ΗΤΚ και πολεοδομικής νομιμότητας· (ε) μέτρα κατά της όχλησης των λοιπών ενοίκων.

2. Ο κανονισμός δύναται να θέτει πρόσθετους όρους ή να απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση· η Γ.Σ. αποφασίζει με την προβλεπόμενη πλειοψηφία. Η μη τήρηση των προδιαγραφών της παρ. 1 συνιστά παράβαση του κανονισμού με τις συνέπειες των άρθρων 14 και 19.

3. Οι παροχές ΔΕΚΟ και τα στοιχεία της βραχυχρόνιας μίσθωσης καταχωρίζονται στη μερίδα του Μητρώου Ακινήτων.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ζ’ — ΔΙΑΚΥΒΕΡΝΗΣΗ, ΕΓΓΥΗΣΕΙΣ ΚΑΙ ΕΛΕΓΧΟΙ

Άρθρο 29 — Κυριαρχία της Γενικής Συνέλευσης και ανάκληση

Οι διευρυμένες εξουσίες ασκούνται εντός του κανονισμού και των αποφάσεων της Γ.Σ., η οποία διατηρεί αρμοδιότητα επί κάθε ζητήματος και δικαίωμα ανάκλησης οποτεδήποτε. Άκυρος κάθε όρος που αποκλείει ή δυσχεραίνει υπέρμετρα την ανάκληση.

Άρθρο 30 — Γενική Συνέλευση με τηλεδιάσκεψη και αποφάσεις δια περιφοράς

1. Η Γενική Συνέλευση δύναται να συνεδριάζει με φυσική παρουσία, με τηλεδιάσκεψη ή μεικτά (υβριδικά). Η συμμετοχή μέσω τηλεδιάσκεψης λογίζεται ως αυτοπρόσωπη για τον υπολογισμό της απαρτίας και της πλειοψηφίας.

2. Επιτρέπεται η λήψη αποφάσεων δια περιφοράς, με κυκλοφορία του σχεδίου απόφασης εγγράφως ή ηλεκτρονικά προς όλους τους συνιδιοκτήτες και συλλογή των ψήφων/υπογραφών, εφόσον διασφαλίζεται η ταυτοποίηση των ψηφιζόντων και η τεκμηρίωση του αποτελέσματος.

3. Τα πρακτικά και τα αντίγραφα των δια περιφοράς αποφάσεων τηρούνται και αναρτώνται ηλεκτρονικά. Με τον κανονισμό ή απόφαση της Γ.Σ. ρυθμίζονται οι ειδικότεροι όροι, τηρουμένων των διατάξεων περί πλειοψηφιών.

Άρθρο 31 — Υποχρεωτική παράσταση δικηγόρου στη Γενική Συνέλευση

Σε συνιδιοκτησίες με 50+ οριζόντιες: υποχρεωτική παράσταση δικηγόρου τουλάχιστον Παρ’ Εφέταις. Σε 100+: δικηγόρου Παρ’ Αρείω Πάγω. Ο δικηγόρος μεριμνά για τη νομιμότητα σύγκλησης, απαρτίας, αποφάσεων και πρακτικών· η δαπάνη βαρύνει τα κοινόχρηστα· απόφαση κατά παράβαση είναι ακυρώσιμη.

Άρθρο 32 — Υποχρεωτικός έλεγχος τίτλων

Για κτίρια με έως 10 οριζόντιες: υποχρεωτικός έλεγχος τίτλων ανά πενταετία, με μέριμνα της διαχείρισης, προς επιβεβαίωση κυριότητας/βαρών και συμφωνίας με Κτηματολόγιο και Μητρώο. Τα πορίσματα καταχωρίζονται στη μερίδα· δυνατή η επέκταση σε μεγαλύτερα κτίρια με την απόφαση του άρθρου 38.

Άρθρο 33 — Διαφάνεια, ανάρτηση δαπανών και λογοδοσία

1. Η ΠΔΕ υπέχει την υποχρέωση λογοδοσίας του άρθρου 303 ΑΚ· κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται πλήρη πρόσβαση και αντίγραφα.

2. Η διαχείριση αναρτά τις κοινόχρηστες δαπάνες σε ιστοσελίδα (του κτιρίου ή της εταιρείας, με ασφαλή πρόσβαση των συνιδιοκτητών) και υποβάλλει τους ετήσιους ισολογισμούς/απολογισμούς στο Μητρώο Ακινήτων. Τα στοιχεία αυτά τηρούνται και παραμένουν προσβάσιμα για τουλάχιστον πέντε (5) έτη.

3. Η παράβαση θεμελιώνει ευθύνη και αποτελεί λόγο διαγραφής από το Μητρώο ΠΔΕ.

Άρθρο 34 — Κυρώσεις και διαγραφή από το Μητρώο

Σε παράβαση του παρόντος ή απώλεια προϋπόθεσης του άρθρου 5, η Αρμόδια Αρχή επιβάλλει, κατόπιν ακρόασης: σύσταση με προθεσμία, πρόστιμο [●]–[●] €, προσωρινή αναστολή ή οριστική διαγραφή. Η διαγραφή συνεπάγεται απώλεια των διευρυμένων εξουσιών, χωρίς να θίγει έγκυρες προγενέστερες πράξεις. Δικαστικός έλεγχος.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Η’ — ΤΡΟΠΟΠΟΙΟΥΜΕΝΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ

Άρθρο 35 — Τροποποίηση του ν. 3741/1929

1. Όπου ο ν. 3741/1929 ή ο κανονισμός αναθέτει αρμοδιότητες στον διαχειριστή, αυτές δύνανται να ασκούνται από ΠΔΕ με τις διευρυμένες εξουσίες του παρόντος.

2. [Συμπλήρωση περαιτέρω τροποποιήσεων — ιδίως ως προς κατανομή δαπανών (άρθρο 23), πλειοψηφίες (άρθρα 23, 26, 30) και τρόπο συνεδρίασης της Γ.Σ.]

Άρθρο 36 — Τροποποίηση του Αστικού Κώδικα

Στα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ, η διαχείριση νοείται ότι περιλαμβάνει την ανάθεση σε ΠΔΕ κατά τον παρόντα. [Νομοτεχνική επιλογή: ρητή προσθήκη ή ερμηνευτική διάταξη.]

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Θ’ — ΑΝΑΛΟΓΙΚΗ ΕΦΑΡΜΟΓΗ, ΕΞΟΥΣΙΟΔΟΤΙΚΕΣ, ΜΕΤΑΒΑΤΙΚΕΣ ΚΑΙ ΤΕΛΙΚΕΣ

Άρθρο 37 — Αναλογική εφαρμογή στην κάθετη ιδιοκτησία

Οι διατάξεις του παρόντος εφαρμόζονται αναλόγως στην κάθετη ιδιοκτησία (ν.δ. 1024/1971) και στα μεικτά καθεστώτα οριζόντιας–κάθετης ιδιοκτησίας, με τις αναγκαίες προσαρμογές ως προς τα κοινόχρηστα, τα ποσοστά και τη διαχείριση των αυτοτελών κτισμάτων και του κοινού οικοπέδου.

Άρθρο 38 — Εξουσιοδοτικές διατάξεις

Με απόφαση/αποφάσεις του Υπουργού [●] ρυθμίζονται: η λειτουργία και διαλειτουργικότητα των μητρώων (άρθρα 4, 7, 11)· η απόδοση ΑΦΜ και η αντιστοίχιση ΚΑΕΚ (άρθρο 8)· η αυτοτελής ενημερότητα και η βεβαίωση (άρθρο 10)· οι προδιαγραφές πιστοποίησης (άρθρο 5)· τα όρια δαπανών (άρθρο 15)· η δικαστική διαδικασία και τα κριτήρια των άρθρων 20 και 22· οι προδιαγραφές μέτρων ασφαλείας (άρθρο 25) και βραχυχρόνιας μίσθωσης (άρθρο 28)· οι όροι τηλεδιάσκεψης και δια περιφοράς αποφάσεων (άρθρο 30)· και κάθε άλλη λεπτομέρεια.

Άρθρο 39 — Μεταβατικές διατάξεις

1. Υφιστάμενες διαχειρίστριες εταιρείες αιτούνται εγγραφή εντός [●] μηνών· έως τότε ασκούν διαχείριση χωρίς τις διευρυμένες εξουσίες.

2. Η απόδοση ΑΦΜ ανά οριζόντια ιδιοκτησία (άρθρο 8) και η ένταξη στο Μητρώο Ακινήτων ολοκληρώνονται σταδιακά εντός [●] μηνών.

3. Οι πίνακες κατανομής δαπανών (άρθρο 23) και οι υποχρεώσεις ασφαλείας (άρθρο 25) προσαρμόζονται εντός [●] μηνών.

Άρθρο 40 — Έναρξη ισχύος

Η ισχύς αρχίζει από τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά σε επιμέρους διατάξεις.